보증금, 권리금, 전세금, 월세는 모두 임대차계약과 관련하여 등장하는 단어입니다. 이러한 용어들은 유사해 보일 수 있지만, 각각의 효력과 미래에 누구에게 지불되는지에 대한 차이가 있습니다.
뿐만 아니라, 임대차계약과 전세계약을 체결할 때의 법적 효력도 다릅니다. 이번 글에서는 임대차와 관련된 설명을 먼저 계약 체결 단계부터 자세히 알아보겠습니다.
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임대차계약의 종류와 효력
임대차계약은 일반적으로 월세 계약으로 알려져 있습니다. 이 계약은 다양한 형태로 나타날 수 있으며, 주택 뿐만 아니라 상가나 상업 공간에도 적용됩니다.
반면에 전세계약은 월세를 지불하지 않고 큰 금액을 한 번에 지불하는 형태로 이루어집니다. 주로 아파트나 주택에서 전세계약이 많이 체결됩니다. 그러나 대부분의 경우, 이러한 전세계약은 법적인 의미에서 정확한 전세계약이 아닌, 월세가 없는 일반적인 임대차계약으로 간주됩니다.
법적으로 전세계약으로 인정받으려면 전세권의 등기를 별도로 등록해야 합니다. 전세권 설정 등기를 완료하지 않고 전세금을 지불하는 계약은 보통 임대차계약으로 간주됩니다. 법은 임차인에게 다양한 권리를 부여하지만, 직접 등기를 한 전세계약과 비교할 때 법적인 효력이 상대적으로 약합니다.
권리금의 정의
보증금은 원래 임차인이 거주 중에 발생할 수 있는 다양한 책임을 대비하기 위해 받는 것입니다. 예를 들어, 건물 훼손이나 임대료 연체와 같은 문제가 발생할 경우를 대비하여 이 금액을 보관하다가 임차인이 변제해 줄 능력이 안될 때 보증금을 통해 변제를 받을 목적을 가지고 있습니다.
그러나 현재에는 이러한 원래 의미보다는 임대인의 자금 조달 목적으로 주로 활용되고 있습니다.
한편, 전세금은 전세권 설정 등기를 완료하지 않은 경우에는 법적으로 보증금과 동일하게 취급됩니다. 임대차계약이 종료되고 임대인으로부터 전세금을 반환받지 못하게 될 경우, 경매 절차 등에서 우선 변제권을 주장할 수 있는 가능성 또한 동일합니다
권리금은 보증금이나 전세금과는 달리 임대인에게 지불되는 것이 아니라 임차인들 간에 주고받는 금액입니다. 특히, 상가나 장사가 잘 되는 집과 같이 가치 있는 영업권이 있는 경우, 이러한 영업권을 어떤 대가 없이 양도하기는 아까운 일이겠지요? 일종의 자릿세 개념이고 이런 이유로 권리금이 생겨나게 된 것입니다.
그러나 권리금은 원래 임대인과 직접적으로 관련된 부분이 아니기 때문에, 임대인에게 직접 요구할 수 있는 금액은 아닙니다. 그럼에도 불구하고, 권리금이 법적으로 보호되지 않으면 장사가 잘 되어 고액의 권리금을 지불한 임차인이나 임대인의 결정에 따라 쫓겨난 후 직접 영업을 시작하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 이유로 우리는 상가임대차보호법을 통해 권리금을 법적으로 보호하고 있습니다
상가임대차보호법
상가 임대차계약이 종료된 경우, 상가임차인은 직접적으로 임대인에게 권리금을 요구할 수는 없습니다. 그러나 기존 임차인은 권리금을 지불하고 상가에 새로운 임차인이 들어올 경우 그 임차인을 임대인에게 소개할 수 있습니다. 이는 사실상 소개 역할을 한다고 할 수 있죠. 임대인은 권리금을 회수하고 보장하기 위해 새로운 임차인과 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 원치 않는 경우, 기존 임차인은 직접 권리금을 지불해야 합니다.
또한 권리금은 전세금이나 보증금과는 다르게 임대차 계약이 종료된 후에도 반환 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
우선변제권
우선변제권이란 무엇일까요? 이것을 간단하게 설명해보겠습니다. 상황을 상상해봅시다. 임차인이 임대인으로부터 보증금을 받아야 하는 경우입니다. 그런데 임대인에게는 임차인 말고도 9명의 채권자들이 있었습니다.
임대인이 가진 돈은 10억 원이고, 임차인의 보증금은 1억 원입니다. 그러나 다른 채권자들이 받을 돈은 모두 합해서 29억 원 정도 된다고 가정해봅시다. 임차인은 전체 10명의 채권자 중에서 1명에 불과하며 그 채권액은 1/30에 불과합니다. 그래서 원래 임차인은 나중에 임대인으로부터 10억 원 중 1/30만큼만 받을 수 있을 것입니다. 대략 3,300만 원 정도가 될 것입니다. 원래 받아야 할 돈은 1억 원인데, 7천만 원 정도 손해를 보게 됩니다.
법은 임차인을 강력하게 보호하기 위해 ‘우선변제권’이라는 개념을 인정해주고 있습니다. 이 법에 따르면 임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있어서 전체 1억 원을 받을 수도 있습니다.
물권과 채권
이곳에서 짧게 언급된 어려운 개념을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 임차인의 보증금은 단순한 채권에 불과합니다. 하지만 저당권이나 앞서 설명한 전세권과는 다르게 물권에 속합니다.
물권은 언제나 채권에 우선합니다. 따라서 저당권이 설정된 집의 경우, 원칙적으로 저당권자가 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제를 받아야 합니다. 그러나 법률은 강제로 채권에 불과한 보증금에 물권과 유사한 효력을 부여하고 있습니다.
그래서 두 가지 요소가 충돌하게 되면, 우선순위에 따라 결정됩니다. 임차인의 전입신고 날짜와 저당권자의 저당권 설정등기 날짜를 비교하여, 먼저 등기를 완료한 쪽이 더 우선적으로 변제를 받을 수 있는 규정이 있습니다.
따라서 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 등기를 검토해야 합니다. 내가 입주하려는 집이나 상가에 저당권이나 다른 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 나중에 보증금이나 전세금을 지불할 때 문제가 발생하지 않도록 하는 조치 중 하나입니다.