재개발과 재건축 무엇이 다를까요?

재개발과 재건축, 어느 정도 부동산 지식을 갖춘 사람이 아니라면 이 용어들을 듣자 마자 무엇이 어떻게 다른지 차이점을 명확하게 답하기란 쉽지 않다. 사실 이 두 용어는 언뜻 비슷해 보이지만 파고들수록 명확한 차이를 갖고 있다. 재계발과 재건축이 과연 무엇이 어떻게 다를까요?

정의

재건축

재건축은 기존 건물을 철거하고 그 자리에 새로운 건물을 건설하는 과정을 의미합니다. 이는 주로 낡아서 더 이상 사용할 수 없는 건물을 새롭게 만들기 위한 과정으로, 건물의 구조와 용도가 크게 변경됩니다.

예를 들어, 오래된 아파트 단지를 철거하고 대형 아파트 단지로 새로이 건설하는 것이 재건축의 한 예입니다. 재건축은 주변 환경과 도시의 발전을 고려하여 새로운 건물을 설계하고 건설하는 과정입니다.

재개발

반면에 재개발은 이미 개발된 지역이나 건물을 더욱 현대적으로 개선하거나 활용하기 위한 과정을 의미합니다. 이는 기존 건물을 그대로 유지하면서 내부나 외부를 개조하거나, 지구 전체의 도시 계획을 재조정하여 지역의 경관과 기능을 향상시키는 것을 포함합니다.

예를 들어, 도심 지역의 오래된 상가 건물을 리모델링하여 현대적인 상업 시설로 개발하는 것이 재개발의 한 예입니다. 재개발은 기존 건물의 활용도와 가치를 높이며 도시의 재생과 발전을 촉진하는 역할을 합니다.

이렇듯 재건축과 재개발은 비슷해 보이지만, 재건축은 주로 건물을 새롭게 건설하는 것에 중점을 두며 건물의 구조와 용도를 크게 변경합니다. 반면에 재개발은 이미 존재하는 건물이나 지역을 현대적으로 개선하거나 활용하기 위한 과정으로, 기존 건물을 보존하면서 개조하거나 지구 전체의 도시 계획을 재조정하여 도시의 발전을 이끕니다.

차이

재건축과 재개발 사업의 차이를 살펴보면, 이 두 가지 접근 방식은 주로 건물과 도시 인프라의 상태, 그리고 비용 부담 측면에서 다른 특징을 가지고 있습니다.

재건축 단지는 일반적으로 처음부터 계획적으로 재건축 되는 것이며, 건축 후 30~40년 정도가 지났을 때를 대상으로 합니다. 건축 시에 만들어진 도로, 상하수도, 녹지, 가스 공급 시설 등의 정비 기반 시설이 크게 노후 되지 않았다는 특징이 있습니다.

반면에 재개발 지역은 주로 50년 이상 노후화된 동네를 대상으로 하기에, 주택뿐만 아니라 인프라 시설도 새롭게 만들어야 합니다.

이는 새로운 주택과 함께 도로, 상하수도, 전력 공급, 가스 배관 등의 정비 기반 시설을 새로 구축해야 한다는 것을 의미합니다. 따라서 재개발은 기반 시설을 위한 비용 부담이 상대적으로 매우 큰 특징을 가지고 있습니다.

재건축은 이미 존재하는 기반 시설을 활용하므로 비용 부담이 상대적으로 적은 반면, 재개발은 새로운 기반 시설을 건설해야 하기 때문에 비용 부담이 크다고 할 수 있습니다. 이러한 차이로 인해 재건축과 재개발은 다른 예산 및 과정이 필요하며, 도시 개발 및 주택 시장에 활력을 불어 넣는 역할을 수행하고 있습니다.

안전 진단

재건축과 재개발 프로젝트를 비교할 때, 재건축은 안전진단 과정이 반드시 필요한 경우가 드물며, 이로 인해 재건축 프로젝트의 비용 측면에서 이점을 얻을 수 있습니다. 그에 반해 재개발은 안전진단 과정이 필요 없기 때문에 비용 부담이 적을 수 있지만, 이로 인해 사업진행이 더 원활하게 진행될 수 있습니다.

혼동되는 다른 용어들

감정가

재건축이나 재개발 프로젝트가 진행될 때, 전문 평가자들이 해당 프로젝트에 참여하는 조합원들의 주택과 대지, 그리고 관련 부동산 등의 가치를 정확하게 감정하고 평가한 금액을 나타내는 용어입니다.

비례율

프로젝트가 완료되었을 때 주택과 대지의 총액에서 프로젝트를 위해 소요된 사업 비용을 차감한 후, 이를 개발 전 시점의 주택과 대지의 총 평가액으로 나눈 비율을 나타냅니다.

이 비례율은 각 조합원에게 돌아가는 금액을 결정하는 중요한 지표 중 하나로, 이 값이 높을수록 각 조합원들에게 돌아가는 금액이 상대적으로 크다는 것을 의미합니다. 따라서 비례율이 높을수록 프로젝트의 개발 가치가 높다고 판단됩니다

권리가액

조합원들의 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱하여 계산되는 금액으로, 이 금액을 지불함으로써 개발된 아파트에 입주 가능합니다. 예를 들어, 조합원 분양가가 5억원이고 권리가액이 4억원이라면 1억원을 추가로 분담하여 아파트에 입주할 수 있습니다.

또한, 청산금은 분양가보다 권리가액이 더 큰 경우에 해당하며, 이 경우 초과분은 조합원에게 되돌려 받을 수 있는 금액입니다.”

현금청산

조합원이 해당 지위를 포기하고 현금으로 대체하는 과정을 의미합니다. 이는 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하거나 권리금액이 너무 적은 경우 등에서 현금청산 대상이 됩니다. 즉, 조합원이 아파트를 분양받지 않고 대신 현금을 받는 것을 의미합니다.

분양권과 조합원 입주권이 궁금해요

분양권

분양권과 조합원 입주권 사이의 구분이 명확하지 않아 혼동되는 경우가 많습니다. 이 둘은 주택 구매와 관련하여 중요한 역할을 하는데요, 특징을 알아 보겠습니다

먼저, 분양권은 주로 신축 아파트에 입주하기 위한 권리를 나타냅니다. 이 권리는 공공분양이나 민간 분양 등 다양한 분양 방식에서 얻을 수 있으며, 주로 청약에 당첨된 사람들에게 부여됩니다. 분양권을 가지고 있다면 해당 아파트를 구매하고 거주할 수 있는 권한을 가집니다.

반면에, 입주권은 재건축이나 재개발로 새롭게 지어지는 아파트 단지에 조합원 자격을 갖춘 사람들이 입주할 수 있는 권리를 나타냅니다. 이 권리는 주로 아파트 단지의 조합원으로 가입하여 얻게 되며, 청약통장과는 별도로 관련됩니다. 입주권을 가진 사람들은 해당 아파트 단지에 조합원으로서 입주할 자격이 있습니다.

이 둘의 가장 큰 차이는 청약통장의 유무입니다. 분양권을 얻기 위해서는 청약통장이 필요하지만, 입주권은 청약통장 없이도 조합원 자격을 갖춘 사람들에게 부여됩니다. 따라서 청약통장을 소유하고 있는지 여부가 이 둘을 구분하는 중요한 요소 중 하나가 될 수 있습니다.

장단점

조합원 입주권과 분양권 사이의 차이를 자세히 알아보면, 각각의 장단점이 있습니다. 먼저, 조합원 입주권은 일반적으로 일반 분양가에 비해 저렴한 가격으로 아파트를 매수할 수 있는 큰 장점을 가지고 있습니다.

하지만 조합원 입주권에는 추가 분담금 발생 가능성이 있다는 단점이 존재합니다. 추가 분담금은 아파트 단지의 공동 관리와 유지보수를 위해 필요한 자금으로, 아파트 단지 내 일반 분양자들에 비해 높은 부담을 요구할 수 있습니다.

반면에, 분양권은 이와 반대로 분양가는 비싸지만 확정적인 분양대금으로 아파트를 매수할 수 있는 특징을 가지고 있습니다. 분양가는 일반적으로 높지만 추가 분담금과 같은 부담이 발생하지 않으므로 미리 예산을 계획하고 구매 결정을 내릴 수 있다는 장점도 있습니다.